토지형질변경이란? 개념과 절차 및 규제 사항 정리

 

**토지형질변경(土地形質變更, Land Reformation)**이란 **토지의 원래 상태를 변경하여 지목을 바꾸거나 개발이 가능하도록 만드는 행위**를 의미합니다. 이는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에 따라 관리되며, **허가가 필요한 행위로 규정**되어 있습니다.

토지형질변경은 **건축, 농업, 공업, 주거지 개발 등을 목적으로 이루어지며,** 개발 허가 및 환경 영향 평가 등의 절차가 요구될 수 있습니다.

---

1. 토지형질변경의 개념과 법적 근거

토지형질변경은 「국토계획법」 제56조 및 **지자체 조례**에 따라 시행됩니다. 이는 **자연 상태의 토지를 매립, 절토, 성토, 평탄화 등의 방식으로 변형하는 행위**를 포함합니다.

구분	설명
법적 근거	「국토계획법」 제56조, 개발행위 허가 기준
주요 목적	지목 변경, 건축물 건설, 도로 개설, 농지 전환
허가 필요 여부	대부분 허가 필요 (일부 예외 존재)
대표 사례	농지를 대지로 변경, 산을 깎아 택지 조성

---

2. 토지형질변경이 필요한 사례

📌 1) 건축을 위한 택지 조성

- **주거 또는 상업 건축물을 신축하기 위한 부지 조성** - 예) 농지를 대지로 변경하여 아파트 건설

📌 2) 공장 또는 창고 부지 개발

- **공업지역에서 산업시설을 건설하기 위한 토지 조성** - 예) 임야를 공업용지로 변경 후 공장 신축

📌 3) 도로 및 기반시설 조성

- **도로, 철도, 하수도 등 공공시설 설치를 위한 토지 변경** - 예) 도로 개설을 위해 산지를 절토하여 평탄화

📌 4) 농지 및 임야 개발

- **농지를 대규모 주거지로 전환하는 경우** - 예) 논을 매립하여 주택단지 조성

---

3. 토지형질변경 허가 절차

✅ 1) 개발행위허가 신청

✅ 해당 지자체(시·군·구청)에 개발행위허가 신청 ✅ 허가 대상: 절토, 성토, 매립, 평탄화 등

✅ 2) 관련 기관 심사

✅ 도시계획, 환경영향평가, 교통영향평가 필요 여부 검토 ✅ 필요 시 관계기관 협의 진행

✅ 3) 허가 승인 및 공사 착공

✅ 허가 완료 후, 해당 공사 진행 ✅ 공사 완료 후 준공검사 진행

✅ 4) 지목 변경 (필요 시)

✅ 용도 변경을 원할 경우, **토지이용계획 변경 신청**

---

4. 토지형질변경 시 주의할 점

⚠️ 1) 환경 규제 적용 여부 확인

✅ **보전산지, 환경보호구역 등에서는 제한될 수 있음**

⚠️ 2) 용도지역·용도지구 규제 검토

✅ 국토계획법상 해당 지역이 **개발이 가능한 지역인지 확인 필수**

⚠️ 3) 이행보증금 납부 가능성

✅ 일부 지역에서는 **공사 진행을 위해 이행보증금 납부 필요**

⚠️ 4) 지목 변경과의 차이점 인지

✅ **토지형질변경 ≠ 지목 변경** ✅ 용도 변경이 필요한 경우, 추가적인 절차 필요

---

5. 결론 – 토지형질변경의 필요성과 규제

토지형질변경은 **건축물 건설, 산업단지 개발, 공공시설 조성 등을 위해 필수적인 절차**입니다. 그러나 **법적 허가가 필요하며, 개발행위허가 및 환경규제 등을 철저히 검토해야 합니다.** 따라서 **사전 조사 및 전문가 상담을 통해 절차를 신속히 진행하는 것이 중요**합니다.

📢 관련 정보:
국토교통부 개발행위 허가 안내 | 법제처 법률정보

국가법령정보센터

 

www.molit.go.kr