시행사와 시공사의 차이점 및 역할

부동산 개발 사업에서는 시행사와 시공사가 중요한 역할을 수행합니다. 시행사는 기획 및 자금 조달을 담당하며, 시공사는 건설을 직접 수행하는 역할을 합니다.

 

 

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1. 시행사와 시공사의 개념

구분	시행사	시공사
주요 역할	부동산 개발 기획 및 자금 조달	건설 시공 및 현장 관리
주요 업무	사업 부지 매입, 인허가 진행, 금융 조달	건축 공사 진행, 안전 관리, 기술적 시공
주요 대상	부동산 투자자, 금융기관, 건설사	건설 인력, 자재 공급 업체
수익 구조	개발 이익, 분양 수익	공사 계약에 따른 공사비

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2. 시행사의 역할

📌 1) 부동산 개발 기획

- 사업 가능성을 검토하고 부지 매입 및 사업 기획 수행
- 수익성을 분석하여 금융 구조를 설계

📌 2) 자금 조달 및 프로젝트 파이낸싱(PF)

- 대형 금융기관, 투자자로부터 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달
- 시공사와 협력하여 분양 수익 모델 구축

📌 3) 인허가 및 행정 절차

- 지자체 및 정부 기관의 건축 허가 및 인허가 절차 진행
- 환경 영향 평가 및 각종 법적 절차 이행

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3. 시공사의 역할

📌 1) 건설 공사 진행

- 설계에 따라 건축 공사를 수행
- 토목 공사, 구조물 시공, 마감 작업 수행

📌 2) 품질 및 안전 관리

- 건설 품질을 유지하고 안전 기준을 준수
- 시공 단계별 **감리 및 검수** 진행

📌 3) 자재 및 인력 운영

- 건축 자재 조달 및 공급망 관리
- 건설 인력 및 장비 운용

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4. 시행사와 시공사의 차이점

시행사는 부동산 프로젝트를 기획하고 금융을 조달하는 역할을 하며, 시공사는 건설 공사를 실제 수행하는 주체입니다. 두 조직은 협력하여 부동산 개발 사업을 성공적으로 이끌어갑니다.

✅ 시행사의 특징

✅ 프로젝트 기획 및 인허가 절차 주도
✅ 금융 조달 및 투자 유치
✅ 시공사를 선정하고 공사 관리

✅ 시공사의 특징

✅ 실제 건설 공사 수행
✅ 현장 안전 및 품질 관리
✅ 건설 자재 및 인력 운영

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5. 시행사와 시공사 관계 및 주의할 점

시행사와 시공사는 계약 관계를 맺고 프로젝트를 진행하지만, 때때로 분쟁이나 리스크 발생 가능성이 있습니다. 따라서 계약 조건을 명확히 하고, 책임과 역할을 구체적으로 설정하는 것이 중요합니다.

⚠️ 시행사 투자 주의점

⚠️ 사업 타당성 분석 필수 → 금융 조달 리스크 고려
⚠️ 시공사 신뢰성 확인 → 부실 시공 가능성 점검
⚠️ 분양 리스크 대비 → 미분양 발생 시 손실 가능

⚠️ 시공사 계약 주의점

⚠️ 공사비 지급 일정 명확화 → 시행사와의 계약 조건 확인
⚠️ 시공 리스크 대비 → 부실 공사 및 하자 발생 방지
⚠️ 법적 분쟁 가능성 고려 → 계약 조건 준수 필수

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6. 결론 – 시행사와 시공사의 협력 관계

시행사와 시공사는 부동산 개발 사업에서 필수적인 역할을 담당하며, 상호 협력을 통해 프로젝트의 성공을 이끌어갑니다. 시행사는 기획 및 자금 조달, 시공사는 건설 수행을 맡아 각각의 역할을 명확히 구분하고 책임을 다하는 것이 중요합니다.

📢 관련 정보:
국토교통부 부동산 개발 가이드 | 건설관리협회 시공 정보

 

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