보전관리지역이란? (개념과 활용)

 

 

**보전관리지역(保全管理地域)**은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국토계획법)에서 정의하는 **토지 용도지역 중 하나**로, **자연환경과 생태계를 보전하는 것을 최우선으로 하는 지역**입니다.

**개발이 엄격하게 제한되며, 건축행위는 원칙적으로 불가능하지만 일부 농업·임업 활동만 허용됩니다.** 주로 **수자원 보호구역, 산림 보호지역, 생태 보존 지역** 등에 지정됩니다.

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1. 보전관리지역의 법적 기준 및 용적률

보전관리지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조에 따라 정의되며, **자연환경 보호를 위해 개발이 엄격히 제한되는 지역**입니다.

구분	건폐율(%)	용적률(%)
보전관리지역	10% 이하	50~80%

✅ **건폐율 10% 이하** → 토지의 90% 이상을 자연 상태로 유지해야 함.
✅ **용적률 50~80% 적용** → **대규모 개발은 불가능, 소규모 친환경적 개발만 가능**.

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2. 보전관리지역에서 허용되는 건축물

📌 농업·임업 관련 시설 가능

- 농업 창고, 온실, 축사 등
- 일부 농산물 가공시설

📌 공공·환경 보호 시설 가능

- 자연공원, 보호림, 수자원 보호시설
- 공공시설 (소형 전기·통신 시설 등 일부 허용)

📌 금지 또는 제한 시설

🚫 주거시설 (원칙적으로 불가능)
🚫 상업시설 (대부분 금지)
🚫 공장 및 산업시설

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3. 보전관리지역의 활용 사례

📌 1) 국립공원 및 보호구역 지정

- 환경 보호를 위한 **생태 관광지 운영**
- 예) 설악산, 지리산 국립공원 내 보호구역

📌 2) 농업 및 친환경 재배지 활용

- **유기농 농장, 온실 농업, 친환경 축산업** 운영 가능
- 예) **농촌 지역의 친환경 유기농 농장**

📌 3) 수자원 보호구역 운영

- 식수원 보호 및 개발 제한
- 예) 팔당댐, 대청댐 주변 수질 보호구역

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4. 보전관리지역 투자 시 장점과 주의할 점

✅ 장점 (보유 가치)

✅ **국가에서 보호하는 지역으로 장기적인 환경 가치 보존**
✅ **일부 농업·임업 활동 가능하여 자연 친화적 사업 운영 가능**

⚠️ 주의할 점

⚠️ **거의 모든 개발 불가** → 매각 및 활용이 어려움
⚠️ **건축 행위 제한** → 주거 및 상업시설이 원칙적으로 불가능
⚠️ **장기적인 보유 필요** → 개발 가능성이 낮아 투자 수익 창출이 어려움

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5. 결론 – 보전관리지역의 가치와 전망

✔ **보전관리지역은 환경 보호가 최우선이며, 개발보다는 장기적인 보존 가치가 중요합니다.**
✔ **농업·임업 활동을 제외한 대부분의 개발이 제한되므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.**
✔ **환경 보호와 관련된 공익적 활용이 가능하며, 친환경 사업 운영이 적합한 지역입니다.**

📢 관련 정보:
국토교통부 토지이용계획 확인 | 서울시 도시계획 자료

서울특별시 - 동행·매력 특별시 서울

 

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