강서구 vs 수도권 오피스텔 공실률 비교 (임대 수익률 분석)

 

강서구 오피스텔은 마곡지구 개발, 김포공항 접근성, 9호선·5호선 교통망 등의 이점을 가지고 있다. 하지만 최근 수도권 오피스텔 공실률 증가로 인해 강서구 역시 공실 리스크가 높아지고 있다. 강서구와 수도권 오피스텔 공실률을 비교 분석하고, 임대 수익률을 고려한 투자 전략을 제시한다.

 

1. 강서구 vs 수도권 오피스텔 공실률 비교 (2024년 기준 데이터 분석)

공실률이란?
✔️ 임대되지 않은 오피스텔 비율로, 공실률이 높을수록 임대 수익 감소 가능성 증가

✅ 강서구 오피스텔 공실률 (2024년 기준)

• 강서구 평균 공실률: 약 8~10%
• 마곡지구 공실률: 5~7% (기업 입주 수요로 낮은 편)
• 화곡·등촌 공실률: 10~12% (신규 공급 많고, 노후 단지 증가)

✅ 수도권 평균 오피스텔 공실률 (2024년 기준)

• 서울 전체 평균 공실률: 6~8%
• 경기·인천 오피스텔 공실률: 10~13%
• 신규 공급이 많았던 지역 (송도·광교·위례): 15% 이상

📌 정리: 강서구 vs 수도권 오피스텔 공실률 비교

지역평균 공실률 (2024년)주요 원인

강서구	8~10%	신축 공급 증가, 일부 노후 오피스텔 공실 확대
서울 전체	6~8%	업무지구 중심 임대 수요 안정적
경기·인천	10~13%	신축 오피스텔 과잉 공급, 임대 수요 부족

📢 결론:

• 강서구 공실률은 서울 평균보다 높지만, 수도권 평균보다는 낮은 편
• 마곡지구는 임대 수요가 많아 공실률이 서울 평균보다 낮음
• 신축 오피스텔이 많은 수도권 외곽 지역(송도·광교 등)은 공실률이 15% 이상으로 리스크 큼

2. 강서구 vs 수도권, 임대 수익률 비교

공실률과 함께 중요한 지표는 **임대 수익률(ROI, Return On Investment)**이다.

✅ 강서구 오피스텔 평균 임대 수익률

• 월세 수익률: 연 4.2~5.5%
• 마곡지구: 5.0~6.0% (기업 근로자 수요 많음)
• 화곡·등촌: 4.0~5.0% (노후 오피스텔 공실 우려)

✅ 수도권 오피스텔 평균 임대 수익률

• 서울 전체: 4.0~5.5%
• 경기·인천: 3.5~4.8%
• 송도·위례·광교: 3.0~4.5% (공실률 높아 실질 수익률 저조)

📌 정리: 강서구 vs 수도권 오피스텔 임대 수익률 비교

지역평균 임대 수익률주요 특징

강서구 전체	4.2~5.5%	마곡지구 수요 강세, 화곡·등촌 공실 리스크
서울 전체	4.0~5.5%	강남·여의도권 고가 매물 제외 시 5%대 가능
경기·인천	3.5~4.8%	신축 공급 과잉 지역은 공실 부담 큼
송도·위례·광교	3.0~4.5%	신규 공급 많아 공실률 상승

📢 결론:

• 강서구는 마곡지구를 중심으로 서울 평균보다 높은 임대 수익률 기대 가능
• 경기·인천의 경우 수익률은 낮고 공실률이 높아 투자 리스크가 크다
• 수도권 외곽보다는 강서구 핵심 지역(마곡, 김포공항 인근) 투자가 안정적

 

3. 강서구 오피스텔 투자, 지금이 적기일까?

✅ 강서구 오피스텔 투자 장점
✔️ 마곡지구 기업 입주 증가 → LG사이언스파크, 코오롱, 넥센타이어 등 대기업 밀집
✔️ 9호선·5호선 교통망 강화 → 강남·여의도 접근성 우수
✔️ 김포공항 배후 수요 존재 → 파일럿·항공업 근로자 수요 지속

✅ 강서구 오피스텔 투자 리스크
❌ 신축 오피스텔 공급 증가 → 공실률 상승 가능성
❌ 화곡·등촌 등 노후 오피스텔 경쟁력 약화 → 리모델링 필요

📌 투자 전략 추천

• 마곡지구 인근 신축 오피스텔 추천 → 공실률 낮고 수익률 안정적
• 화곡·등촌 지역은 신중 접근 → 저렴한 매물이라면 임대 리모델링 고려
• 소형 오피스텔 선호 → 1~2인 가구 수요가 많아 공실 위험 감소

4. 결론: 강서구 vs 수도권 오피스텔, 어디에 투자해야 할까?

✅ 강서구 오피스텔이 유리한 경우
✔️ 서울 내에서 안정적인 수익을 원하는 투자자
✔️ 마곡지구, 김포공항 배후 임대 수요를 고려하는 투자자
✔️ 공실률이 낮은 지역에서 장기 보유 전략을 세우는 투자자

✅ 수도권 오피스텔이 유리한 경우
✔️ 신규 개발 지역(송도·위례·광교)에서 장기 시세 상승을 기대하는 투자자
✔️ 매매가 대비 임대 수익률이 낮아도 자산 가치 상승을 노리는 투자자
✔️ 서울 진입이 어려운 상황에서 상대적으로 저렴한 오피스텔을 원하는 투자자

📌 최종 투자 전략

• 안정적인 수익 원하면 → 강서구 마곡지구 추천 (공실률 낮음, 수익률 높음)
• 공실 위험 줄이고 싶다면 → 강서구 신축 오피스텔 선택
• 저렴한 가격으로 수도권 투자 고려한다면 → 공실률 높은 지역은 피해야 함

💡 결론: 현재 수도권 공실률이 높아 강서구 오피스텔이 상대적으로 유리한 투자처로 보인다. 하지만 신축 공급 증가에 따른 공실 리스크를 고려해야 하므로, 마곡지구 중심으로 선택하는 것이 안정적인 전략이 될 수 있다.